知名房企事故频发背后的“监理潜规则”

《中国经济周刊》 记者 贾国强|北京报道   2018-09-12 10:04:02

碧桂园、富力一些项目违规自己施工、自用监理;监理机构为何难保持独立性;一些地方政府为何存在默许行为

视觉中国碧桂园(02007.HK)因“7· 26事件”被推上风口浪尖,引发部分购房者对房屋质量、安全的担忧。

房企的建筑安全事故绝非此一例,也绝非碧桂园一家。

《中国经济周刊》记者梳理发现,近年来,一些知名房企的安全事故频发,如碧桂园、万科、恒大、保利等,事故起数和死亡人数呈现“双上升”的趋势。

“不要带血的GDP”已成为政府和社会各界的共识,为何一些房企仍事故频发?

《中国经济周刊》记者调查了解发现,房企事故频发与监理环节有直接关系,监理的违规、不独立等较为普遍,甚至成了行业“潜规则”。

知名房企安全事故数量、死亡人数呈现“双上升”趋势

今年7月25日,国务院安委会办公室通报上半年全国建筑业安全生产形势,共发生生产安全事故1732起、死亡1752人,同比分别上升7.8%和1.4%,事故总量已连续9年排在工矿商贸事故第一位;较大事故发生32起、死亡113人,房屋建筑及市政工程领域的占比最大。

具体到房屋建筑及市政工程领域,2018年7月住建部发布的房屋市政工程生产安全事故情况通报显示,上半年全国共发生房屋市政工程生产安全事故336起、死亡390人,分别同比上升4.67%和1.30%;其中较大及以上事故13起、死亡52人。

《中国经济周刊》记者了解到,一些知名房企最近几年所发生安全事故也有所增多。

住建部官网事故快报显示,自2012年至2018年8月中旬,碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、富力、万达十大房企安全事故频发,发生事故159起,死亡195人,事故起数和死亡人数“双上升”的趋势较为明显。尤其是2015年起,十大房企安全事故数量和死亡人数增长较快,2012年至2018年,总体呈“U”型趋势。

从具体房企来看,恒大的安全事故数量一直保持高位水平,20 15年和2016年领先各大房企,2012年至2018年8月中旬,事故数量和死亡人数总和均列首位;碧桂园自2014年开始,事故数量和死亡人数增加明显,特别是2017年以来,在十大房企所有事故数量和死亡人数的占比达到约30%;保利安全事故发生数量一直较多,在十大房企中,经常处于第三名或第四名状态;万科与万达事故数量和死亡人数不差上下,万科2012年最多,万达2013年最多;融创2012—2014年零安全事故,2017年则增幅明显;中海、龙湖、华润、富力安全事故时有发生,与上述房企相比总体水平较低。

从具体事故来看,引发业内人士和购房者关注的,除了今年碧桂园的“7· 26事件”,还有2017年万科的“5·14”事件、2015年恒大的“7·5事件”等。2015年,林芝恒大旅游发展有限公司开发的西藏林芝鲁朗小镇中区项目3号楼工程发生坍塌事故,死亡8人,重伤1人;万科位于山西省太原市小店区万科广场项目,2017年5月14日发生重伤害事故,死亡3人,被住建部启动督办程序,并上榜《2017年房屋市政工程生产安全事故情况通报》。

根据国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》,事故一般分为4个等级。一般事故,是指造成3人以下死亡,或者10人以下重伤,或者1000万元以下直接经济损失的事故;较大事故,是指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重伤,或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故;重大事故,是指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重伤,或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故;特别重大事故,是指造成30人以上死亡,或者100人以上重伤(包括急性工业中毒,下同),或者1亿元以上直接经济损失的事故。

房企自己施工、自用监理的违规项目不是个例

国务院安委会办公室关于20 18年上半年全国建筑业安全生产形势的通报显示,企业主体责任不落实仍是事故发生的主要原因,部分施工单位安全生产红线意识不牢,施工现场违规违章行为普遍,直接导致事故发生;建设、监理等单位未严格对工程项目进行监督管理,对施工现场安全隐患督促整改不力。

碧桂园发生“7· 26事件”后,在8月3日的媒体沟通会上,当被问及采用关联方进行监理是否导致安全事故频发时,碧桂园高管陈斌回应称,“早期我们去的城市资源有限,所以采用了自用监理的方式。但是随着行业发展,我们都是采用了社会监理方式,目前这个比例超过90%。我们外聘监理单位,甲级资质占到95%以上。”

自用监理并非碧桂园一家,恒大也有自己的监理公司,广州市恒合工程监理有限公司即为恒大地产集团有限公司的子公司。

值得注意的是,开发商用自己的监理公司并不违规,国家相关规定只禁止承包商(施工方)与监理公司存在隶属关系或其他利害关系。

也就是说,如果开发商把项目承包给第三方公司施工,采用自己的监理公司并不违规;而开发商将项目承包给自己旗下的建筑承包商,又采用自己的监理公司就违规了。

《中国经济周刊》记者梳理住建部所属全国建筑市场监管公共服务平台以及部分省级住建部门官网,发现碧桂园存在自己施工、自用监理的项目不是个例。

全国建筑市场监管公共服务平台以及部分省级住建部门官网显示,位于海南省的碧桂园金沙滩海邻居一区项目、澜江华府八座项目,位于广西的横县碧桂园二期项目,位于广东的碧桂园豪园一期、碧桂园凤凰城二期以及碧桂园天玺湾花园等,施工方(承包商)为广东腾越建筑工程有限公司(下称“广东腾越”),监理方为广东国晟建设监理有限公司(下称“广东国晟监理”)。

公开资料显示,广东腾越作为施工单位、广东国晟监理作为监理单位,均为碧桂园旗下公司或利益相关公司,却多次同时出现在碧桂园作为建设单位的项目上。

广东腾越官网显示,该公司是碧桂园集团旗下二级法人公司,具备房屋建筑施工总承包一级资质,2017年在建面积近3000万平方米,业务遍布广东、广西、江苏等24个省份;广东国晟监理则是碧桂园旗下的监理公司,企业信息查询网站企查查显示,广东国晟监理母公司为沈阳伊东置业,这家公司董事长是碧桂园创始人杨国强女儿杨惠妍。

此外,富力地产也存在自己施工、自己监理的现象。企查查显示,广州天力建筑工程有限公司(下称“广州天力”)、广州天富建设工程监理有限公司(下称“广州天富监理”)均是富力地产旗下公司。住建部事故快报显示,位于广东省的梅县富力城D区17栋项目6月30日发生物体打击事故,死亡1人,广州天力是建筑承包方,广州天富监理是监理方。

根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》第35条规定,工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的,不得承担该项建设工程的监理业务。

如若违反规定,根据《建设工程质量管理条例》第68条,工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的,监理业务的,责令改正,处5万元以上10万元以下的罚款,降低资质等级或者吊销资质证书;有违法所得的,予以没收。

监理方地位尴尬,保持独立监管较难

一位不愿具名的房地产业内人士接受《中国经济周刊》记者采访说:“按规定,监理单位必须是独立的第三方,否则从逻辑上无法发挥第三方质量监督的平衡与制衡作用。如果监理方与业主、施工单位属于利益关联方,那么建筑质量将失去逻辑上的保证,最终会以频发的质量问题危害行业的可持续发展。一些房企发生的安全与质量事故,在很大程度上是源于业主、承建商、监理机构三家属于利益关联方。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,碧桂园“7·26事件”说明,在高周转的背景下,房屋质量以及交付标准存在一些漏洞。“一些监理单位表面上独立,但实际上被开发商通过复杂方式实现控股,自己既做裁判又做运动员,这违反了房地产开发的基本规律。”他对《中国经济周刊》记者说,“监理政策后续是需要调整的,应防范开发商通过直接控股或间接控股监理单位。监理单位只有做到第三方完全独立,才能充分发挥独立监管角色。”

不过,在一些业内人士看来,即使是独立的第三方监理单位,因地位比较尴尬,现实中较难真正发挥作用。

“监理费是甲方出的,开发商是衣食父母,监理方缺乏实际意义的独立,所以地位非常尴尬。”江苏省一家工程公司项目经理告诉《中国经济周刊》记者,“国内监理单位不作为的情况较为普遍。监理单位很多是个人包干,用的监理工程师待遇普遍较低。业内甚至流传着这样一个说法——‘一流人才去设计院,二流人才去财务监理,三流人才去建设单位,四流人才去施工单位,五流人才去监理单位’。”

中建政研集团董事长梁舰也对《中国经济周刊》记者分析说:“监理单位只是出现在施工过程中,并没有向上延伸,即并没有参与到项目的设计规划、策划等前置环节。而且,监理单位或监理人员还容易受相关主体影响,比如说可能会被收买等。”

安徽科创工程项目管理有限公司总监理工程师周道华认为,开发商或施工企业因自身经济利益原因而违规生产被监理方发现时,一些监理单位只能以保守的告知来回避自身的法律责任、合同责任,对工程建设安全性并不能起到决定性或良性化运作的作用。

前述房地产业内人士也建言说:“从行业生态链来看,监理公司一般为乙方,市场地位较低。但监理公司的责任重大,是行业可持续发展重要的平衡力量。如果失去有效的监理,行业的发展将会自毁前程。因此,我认为需要加大监理公司的法律责任,迫使监理机构承担应有的行业角色,同时也相应地提高了监理机构的行业地位。”

另外,监理单位本身并不具备处罚职能,这也决定了监理的局限性。

房企违规“三位一体”为何未被查处?

据业内人士透露,除了监理单位,一些地方政府或监管部门出于经济发展考虑、自身监管力量不足等因素,也对知名房企生产违规“睁一只眼闭一只眼”。

如碧桂园等房企存在自行施工和监理现象,却并未因此受到公开处罚。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对《中国经济周刊》记者分析说:“全国房地产龙头企业和上市公司影响力巨大,对于提升当地房地产行业的整体水平乃至提高政府财政收入都有重要意义,是各地招商引资的优选对象。而且,大企业运作相对规范,在对地方的土地财政及相关税费的贡献,以及建设进度、项目实施风险等方面,都要优于中小企业。因此,对个别项目中业主、施工单位、监理单位的‘三位一体’现象,一些监管部门要么是工作不细致、监管不到位的失察,要么是睁一只眼闭一只眼的默许。另外,个别企业在股权关系方面的有意遮掩、隐藏,而不易发现施工方与监理方为同一实际控制人,也是导致监管不到位的原因之一。”

反映碧桂园等房企比地方监管部门还强势的例子也出现在一些地方政府的通报中。今年6月,由广东省清远市安全生产监督管理局发布的“2· 16”较大火灾事故调查报告显示,该事故造成9人死亡、1人重伤,间接原因是碧桂园物业清远分公司安全生产主体责任不落实,“作为地跨广州市花都区和清远市清城区两地特大型小区的物业管理公司,碧桂园物业清远分公司存在‘客大欺店’现象。对当地政府有关职能部门的监管有抵触心理,有‘门难进、脸难看、话难听’的行为。”

一位不愿具名的知名房地产律师接受《中国经济周刊》记者采访时说:“知名房企和地方政府有点像‘左右手’,这些房企在一些地方政府是座上宾,级别较低的地方住建或安监部门恐难以真正去监管。即使被举报发现问题并进行处罚,罚款也可能会以一些补贴形式返还给房企。”

业内人士分析,一些地方监管部门难以真正起到作用,或与这些地方经济依赖房地产有关。以碧桂园“7· 26事件”发生地安徽六安为例,该市今年上半年GDP为633.3亿元,而房地产投资为163.9亿元,房地产投资占GDP比重为25.88%。

责编:周琦 zhouqi@ceweekly.cn 美编:黄河浪

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